En los últimos años, el crecimiento del Partido de Tigre alcanzó límites inusitados. Al punto que el propio Delta, una zona de alta vulnerabilidad ambiental, parece ser el próximo territorio a desarrollar. En este contexto, y entre controversias, debates y reacciones de vecinos y especialistas, se proyectaron allí dos megaemprendimientos náuticos e inmobiliarios de 400 hectáreas : “Parque de la Isla” y “Colony Park”. Juan Lombardo, doctor en urbanismo, quien estudió con minuciosidad el vertiginoso proceso de expansión de las urbanizaciones cerradas en ese área, reflexiona, en una entrevista exclusiva, sobre los procesos de construcción de la ciudad y sobre la lógica que se impone: la de la obtención del máximo beneficio.
¿Cómo explica el proceso de ocupación del suelo y la lógica económica que impulsa el desarrollo de megaemprendimientos de tamaña envergadura?
En general, la lógica a la que este tipo de emprendimientos urbanos se asocia a la de la optimización en el tiempo de la reproducción del capital invertido en el territorio, sobre la base de la satisfacción de las necesidades de un segmento de población conformado por altos ingresos. Con esto quiero decir que, tendencialmente, el proceso de construcción de la ciudad se ha centrado en la venta de pequeños lotes sin infraestructura por parte de las empresas o grupos de particulares asociados y que,en la actualidad, estas ecuaciones han cambiado tanto en magnitud de la intervención como en recupero de la inversión.
En su momento, para que aumentase el precio del lote era necesario esperar varios años hasta que el Estado extendiese los servicios. como pavimento, agua, electricidad, gas, teléfono, pero a partir de la sanción de la ley provincial de ordenamiento territorial (8912/77) y, en particular, de la apertura del mercado de capitales en el país las cosas comenzaron a cambiar.
¿Qué cosas concretamente comienzan a cambiar? ¿Qué papel juegan los desarrolladores y el propio Estado en este proceso de cambio?
Cambia la magnitud de los emprendimientos y cambian también los tiempos de obtención del beneficio generado por la inversión inicial. Esto sucede porque al tomar fondos en el mercado de capitales para la realización de las obras, las empresas desarrolladoras deben cumplir estrictos plazos para la devolución del dinero. De modo que el desafío queda reducido a resolver la relación entre inversión, beneficio y tiempo.
Con lo cual, una empresa financiera es la que se hace cargo de la ejecución, el control y la venta del emprendimiento. A partir de allí la obtención de la renta depende de la capacidad de las empresas para realizar la venta en el tiempo más corto posible. Es decir que el tiempo de reproducción de la inversión realizada queda en manos de las empresas que invirtieron.
Pero esto no lo realizan las empresas solas sino que cuentan con el apoyo del Estado, quien propicia e impulsa la creación de áreas de oportunidad de inversiones de este tipo en el territorio metropolitano, y lo hace calificando el suelo o bien aprobando los proyectos o proveyendo al área de la infraestructura necesaria, como calles, rutas o autopistas.
¿Cómo se manifiestan estos cambios en la región metropolitana de Buenos Aires? ¿En qué zonas alcanzan un mayor impacto en su desarrollo?
Esta modalidad de crecimiento domina a la región metropolitana de Buenos Aires desde 1991, momento a partir del cual comienza a concretarse legalmente el proceso de privatizaciones en todo el país. Un hecho decisivo en este sentido lo constituyó la concesión del sistema de autopistas, que produjo un sensible mejoramiento en la vinculación entre el centro de negocios y la periferia urbana, sembrando enormes expectativas de valorización a las tierras que se encontraban próximas a su traza.
Esto dio lugar a importantes desarrollos inmobiliarios conectados a ella (tales como bancos, hipermercados, shoppings centers, centros de diversión y entretenimiento, viviendas para sectores de medianos y altos recursos, por ejemplo). Tales desarrollos se situaron -principalmente- en el sector noroeste de la región y en particular sobre dos partidos: Tigre y Pilar.
En ambos municipios, entre 1991 y 2001 aumentó 866 % y 108 % respectivamente la superficie de los emprendimientos urbanos. Asimismo la superficie de los asentamientos populares creció 117 % en el primero y 290 % en el segundo, mientras que sus cascos urbanos consolidados se mantuvieron prácticamente estables. De modo que se observa un crecimiento polarizado que da cuenta de una redistribución del espacio urbano entre los diversos sectores sociales.
¿Cuáles son los actores que participan de estos procesos? ¿Cuáles son los efectos generados en el espacio urbano? ¿A qué modelo de ciudad apuntan?
Los principales actores que intervienen en estos procesos son: el Estado, los inversores privados y las empresas financieras que, según los casos, sostienen los contratos de privatización, aprovechan las oportunidades de negocios que en ese marco se promueven, realizan las inversiones en el territorio y dirigen y controlan la realización de las obras.
Esto ofrece un tipo de expansión de la ciudad de manera discontinua, dado que la población que participa preponderantemente en el proceso corresponde a sectores de medios y altos ingresos, sobre terrenos de grandes extensiones.
Pero también crece de manera importante la superficie de los asentamientos populares. Con lo cual, se configuran islas de pobreza y de riqueza mientras que la retícula tradicional casi no manifiesta crecimiento alguno.
A modo de ejemplo, cabe citar las intervenciones generadas en los emprendimientos Nordelta y Rincón de Milberg, en Tigre. El proceso comienza con la compra del suelo a bajo costo, en general situado por debajo de la cota de inundación y muy accesible a las redes urbanas existentes. Luego, el Estado y las empresas asociadas realizan las inversiones necesarias para la ejecución de obras de infraestructura. Y, posteriormente, se procede a la comercialización inmobiliaria de los lotes fraccionados.
¿Qué hacer frente a estas tendencias tan instaladas en la región? ¿Qué premisas debieran guiar el proceso de toma de decisiones ante estos desarrollos?
Es una pregunta de difícil respuesta para un contexto en el que las inversiones constituyen el centro de la escena y la obtención del máximo beneficio representa la lógica que se impone en la expansión urbana. Y porque, además, la ciudad presenta los mismos problemas sin solución desde tiempos de la Revolución Industrial, tales como: contaminación ambiental, déficits de viviendas, condiciones de hacinamiento, congestión de tránsito, entre otros.
Pero la respuesta comenzaría a adquirir cuerpo si intentáramos pensarla en términos de una ciudad más justa para todos sus habitantes. Para ello, habría que revisar el sistema de relaciones sobre el cuál hoy se sustenta el proceso de construcción de la ciudad. Me refiero particularmente al de las relaciones sociales, económicas y políticas establecidas. Actualmente tal proceso está sostenido por la lógica de la reproducción de las inversiones y muy lejos de considerar el de la reproducción de la vida del conjunto de la sociedad que la conforma.
Publicado el 28 de agosto de 2008 en El Cronista Comercial, Suplemento de Arquitectura
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